这两年，网上听购房者吐槽站岗、降价最多的，不是惠州阳江的海景房，也不是某些旅游景区的文旅房，而是深圳。

因为他一直上涨的神话，给了太多人在入手前“暴富”的梦想。在下跌时，也给了太多人坠崖般的落差。

【资料图】

这个楼市的造富神话，其实暗地里，也异常凶险。

这也让我对一个话题有了兴趣——

历来是广州楼市的“信仰”，人称“任何时候买都是抄底”的天河，有哪些地方，也是在暗处，藏着血淋淋的镰刀？

天河的镰刀，在哪里落下

从数据来看，天河确实不愧是广州楼市的门面。

2016年以来，天河的新房成交均价，从4万/㎡，上涨到如今的约7.5万/㎡，接近翻倍。

数据不会说谎，但数据不一定代表真相。

天河这些年的涨幅，有部分原因，是由于新盘的供应，主要集中于热度较高的天河东部，如牛奶厂、天河智慧城、广氮等。

而摊开天河地图就可以看到，我们所熟知的天河，只是天河区的一部分。还有广袤的部分，是龙洞、岑村、沙河等，“天河味”不浓的地方。

这几个板块，近年来没有新房供应，新房的价格并不能完全反映市场行情。

因此，我选取了各板块一些具有代表性的楼盘，对比下5年来二手成交价的变化，看看哪些板块，是连天河都带不动。

首先，是CBD旁的小透明——沙河。

说起沙河，不少人的第一反应会是：这不是白云吗？

虽然距离珠江新城不过几公里距离，但沙河一直以服装批发市场为主，城市界面较差，开发难度大。

举个例子，广州6号线已开通近十年，这里的沙河站，却依旧未开通。

多年未动的，除了地铁站，就是这里的二手房价。几个楼龄不太老的二手盘，2018年至今的成交价，都波澜不惊。

例如楼龄较新的豪景花园，以成交比较旺的两房户型来看，同样75㎡西向的两房户型，18年的成交价就在3.4万/㎡，如今纹丝不动。

第二个，就是沙河隔壁的燕岭。

这里有地铁3号线和6号线穿过，距离天河北也不过一山之隔。

除了跟沙河一样，城市界面比较一般外，这个地方的特别之处，是有着大部分广州人的最终居所，这也卡住了这里不少楼盘的上升空间。

例如坐享一线“烟景”的嘉逸花园，2018年的成交价就在4万/㎡。如今小区挂牌均价约3.6万/㎡，类似户型的成交价也依旧在4万/㎡左右。

即便距离不利因素较远的金燕花园，也涨不动。2018年和2022年三房的成交价，并没有多大差别。

第三，就是天河客运站板块。

由于客运站以及周边元岗村等的存在，这里如同一处连片的城中村。

由于较长时间缺乏新盘的补充，这里的二手盘大多楼龄较大，价格也一直很“稳”。

例如成交较多的天鹅花苑，2018年两房的成交价就在3-3.2万/㎡，而上个月一套两房的成交价是在3.4万/㎡。

楼龄稍新一点的南兴花园，18年的成交价就冲到过3.9万/㎡，而过去一年的成交价仍在3.3-3.8万/㎡的区间。

还有一个版块，放在这里绝对出乎大家意料，这就是 珠江新城 。

而把时间线拉长到5年，珠江新城也有几个楼盘，是在原地踏步。

其中，跑马地花园三期和铂林国际公寓是两个迷惑性极强的神盘。都是住宅性质，但都有着公寓一样的产品。

像位于珠江新城东的跑马地花园三期，凭借每层16户这样令人叹为观止的设计，目前挂牌均价只在5字头，一房小户型的成交价更是到3字头。

而铂林国际公寓，则是单体楼设计，2梯12户到18户，主打30-60㎡小户型。

2018年的成交价就到过8.4万/㎡。目前的成交价，也依旧在7-9万/㎡区间。

丽晶华庭、南天广场，则都是珠江新城西区最早期的一批楼盘，外观都有着满满的年代感。比起住宅，更像是市场经济初期的商业楼。

也因此，这些楼盘都存在着户型落后、商住混杂、物业管理缺失等问题，也逐渐被购房者抛弃。

像南天广场，上个月刚刚成交一套86㎡户型，单价约5.1万/㎡，成交价比挂牌价降了48万。

而在4年前，该楼盘的成交价就在4.9万/㎡。

丽晶华庭，在去年11月份成交了一套房源，单价4.5万/㎡，成交价比挂牌价一刀砍了300万。

而在2018年，楼盘的成交价就在6万/㎡左右。即便考虑上户型对价格的影响，这个对比也是很夸张。

错的不是天河，是你自己

总结下上述涨不动的板块或者楼盘，大致有以下三个硬伤：

一，板块缺乏新的利好刺激，增长到了瓶颈。

二、板块有一些硬伤，例如缺乏地铁、城市界面一般、存在不利因素等 ，例如沙河、燕岭等。

三、楼盘自身的产品有比较大的硬伤 ，例如跑马地花园三期、铂林国际公寓等。

正如我们之前说过的，接下来广州的楼市，将是二八定律，甚至一九定律。

即便是天河，也不可能闭着眼买都对，而是会一直有不少价格“洼地”的存在，需要尽量远离。

甚至对于一些投资客来说，这里挥舞起镰刀时，比其它区域还要狠。因为入手门槛更高，给人带来的落差也更大。

当然，比起外围区的一些深坑，天河这些板块好在，即使涨不动，有天河的底子在，也基本不会大跌。

比起其它区域的镰刀，天河下手，最多是用刀背，疼，但不会致命。

而且自住的话，毕竟区位的优势在那，光交通通勤的便捷、生活配套的齐全，就强于大部分区域。

买天河，确实大部分情况下，不会错。

错的，是你自己买房的目的而已。

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